Купить квартиру мечта, желание… Кому как. Но большинство граждан нашей страны хотят улучшить жилищные условия.
И, почти каждый за свою жизнь совершает хотя бы одну сделку с недвижимостью.
Собственно поэтому я решил поделиться с вами важной, на мой взгляд, информацией, про которую СМИ, почему-то молчат.
После принятия в прошлом году поправок в закон о банкротстве, который в народе прозвали Закон о банкротстве физических лиц, сделки с недвижимостью на вторичном рынке жилья стали еще более опасными.
В чем же дело?
Раньше в России могли провести процедуру банкротства, только юридические лица и ИП. Граждане к этому делу отношения не имели. С октября 2015 года, когда поправки к закону о банкротстве вступили в силу, большинство норм и подходов к банкротству юридических лиц законодатель перенес на физических лиц.
Недоработок в законе и процедурах много, и касаются они в основном самих должников и кредиторов. Но есть один нюанс, который может ударить по любому покупателю недвижимости.
Суть в следующем. В ходе процедуры и финансовым управляющим (который ведет дело о банкротстве) и кредиторами анализируется все сделки гражданина-должника за 3 года до признания его банкротом. Цель понятна найти имущество, которым владел должник, и обратить на него взыскание. И это совершенно логично. Когда должник понимает, что с долгами ему никогда не расплатиться, он ищет способы переоформить имущество на родственников, либо возможности продать все, что есть и как можно быстрее.
Представим себе ситуацию, есть гражданин, у которого куча долгов. Он понимает, что в перспективе ближайших 3 лет кредиторы подадут на него иск в Арбитражный суд о признании гражданина банкротом. Долгов много, но вот в собственности у него есть 2 квартиры. По закону о банкротстве забрать единственное жилье у него не могут. Поэтому он быстро и с большой скидкой продает одну из квартир или, например, дарит ее сыну/брату/свату. В течение 2,5 лет все идет хорошо, но вот наступает час расплаты — против него подают иск. Суд признает его банкротом. Кредиторы и финансовый управляющий работают и выясняют, что должник 2,5 года назад владел еще одной квартирой. Проходит разбирательство и суд признает сделку купли-продажи (или дарения) недействительной, т.к. такой сделкой был причинен вред имущественным правам кредиторов. И вот теперь квартира попадает в конкурсную массу и реализуется с торгов. Сын/брат/сват и покупатель, которому понравилась скидка, скорее всего не получат ничего.
Добавим в эту историю еще одного человека, вернее обычную семью, которая купила квартиру в течение этих 2,5 лет у сыны/брата/свата нашего должника или того, кто купил эту квартиру со скидкой раньше. Для [добросовестного покупателяk сделка будет казаться чистой, и 19 из 20 агентов по недвижимости будут рекомендовать купить объект, не подозревая, что там будет длительное и дорогое разбирательство, результатом которого станет изъятие квартиры.
Да, в недвижимости всегда были и есть нюансы, однако особенностью этого нюанса является практическая невозможность проверить, есть ли у продавца или того, кто владел квартирой до него, долги и попадет ли он под банкротство. Да, можно запросить выписку из НБКИ, но там может ничего не быть, а человек де-факто банкрот, т.к. набрал долгов по распискам.
Рынок недвижимость в России непрозрачный, на нем проходит много серых сделок. И невольными участниками разбирательств могут стать очень многие из читающих этот текст.
А что делать?
Самое простое — отказаться от сделок, которые потенциально опасны:
Покупка жилья, которое в собственности менее 3-х лет
Покупка жилья, где ранее было дарение родственнику
Покупка жилья по заниженной цене или если за 3 года до этого жилье продавалось по заниженной цене
Либо хотя бы требовать у продавца предоставить выписку из НБКИ (легко делается в Юниаструм банке за 1000 рублей).
Собственно, сделки, которые попадают в одну из категорий добрая половина всех сделок, которые происходят на рынке.
Проблема пока не освещается в СМИ, так что все расслаблены.
